Do SECOVI-RJ recebemos cartilha com “Orientações Preliminares ao Comprador de Imóveis”, contendo muitas dicas de interesse de quem esteja pensando em adquirir um bem de raiz, chamando a atenção para os cuidados especiais que se fazem necessários em uma negociação séria e sólida, que evite arrependimentos posteriores. Vale a pena transcrever, ao menos parcialmente.
Orientações preliminares
“Uma vez entabulado o negócio, deve o comprador, antes de assinar qualquer compromisso, exigir do vendedor uma série de documentos que possam garantir, no futuro, em caso de inadimplemento, o recebimento do que pagou com os acréscimos legais.
O vendedor e, especialmente, o comprador devem realizar o negócio segundo procedimentos os mais conscientes possíveis. Desta maneira, nunca será demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negócio. Tal atitude é uma garantia de conforto futuro.
A chamada promessa de compra e venda é um dos instrumentos mais comuns na aquisição de uma unidade autônoma em condomínio (apartamento, sala, loja ou vaga de garagem) e o mais utilizado nos negócios fechados diretamente entre o contrutor-incorpordor e o comprador.” (…)
Cuidados ao analisar o negócio
“Para sua tranqüilidade, é recomendável que, antes de fechar o negócio, o comprador não se esqueça de:
a) pesquisar a idoneidade e a pontualidade do construtor-incorporador no cumprimento de suas obrigações em geral e, especificamente, em empreendimentos imobiliários;
b) visitar outros empreendimentos imobiliários já construídos ou em construção pelo construtor-incorporador, de modo a constatar fatores como qualidade dos materiais e mão-de-obra utilizados;
c) verificar na lei de zoneamento da cidade e na convenção de condomínio do prédio se é permitido usar o imóvel para o fim pretendido. Não basta, por exemplo, que o imóvel seja destinado a fins comerciais (genericamente) para que ali seja permitida a instalação de qualquer tipo de comércio;
d) verificar a posição da unidade a ser comprada em relação aos prédios vizinhos;
e) verificar se a ventilação e a incidência de sol são satisfatórias e se atendem a sua expectativa;
f) verificar se à unidade corresponde o direito de uso de vaga(s) na garagem do edifício (quando o projeto prever garagem) e se a quantidade e localização atendem as suas necessidades;
g) desconfiar se o preço pedido pelo vendedor for muito diferente da média do mercado, para unidades de tamanho, padrão de acabamento e localização equivalentes àquela pesquisada.”
Cuidados antes do contrato
“Antes de assinar qualquer documento, o comprador deve exigir do construtor-incorporador a apresentação dos seguintes dados para sua análise:
a) cópia da certidão de registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, solicitando inclusive cópia da convenção de condomínio;
b) cópia do projeto arquitetônico da edificação devidamente aprovado pela prefeitura local, acompanhado da respectiva licença (alvará) de construção;
c) dados concretos que confirmem a idoneidade moral e a capacidade financeira do incorporador para concretizar o empreendimento;
d) informações claras e precisas sobre as especificações e o padrão de acabamento do prédio e da unidade autônoma a ser adquirida;
e) informações claras e precisas sobre o regime de construção adotado;
f) dados concretos (numéricos) acerca das áreas privativa, comum e total da unidade autônoma de interesse do comprador, bem como da fração ideal a ela correspondente, calculadas conforme o projeto arquitetônico aprovado e as normas técnicas da ABNT;
g) informações claras e precisas sobre a garagem do edifício, a quantidade de veículos que comportará, forma de utilização e localização das vagas;
h) outras informações que considerar necessárias após o exame dos documentos integrantes do processo de incorporação.”
De nosso modesto canto na província, dizemos amém. Se 42.000 brasileiros tivessem seguido a metade do que a cartilha recomenda, provavelmente hoje seriam muito mais felizes.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
