Ocuparemos nosso espaço de hoje mostrando algumas questões práticas enviadas por leitor da coluna e adquirente do "Guia do Condomínio IOB":
1) Sou advogada e administro um condomínio de 240 unidades, de dois e três quartos, popular, taxa média condominial de R$ 60,00 (sessenta reais), que sofreu um assalto na hora do pagamento dos oito empregados por uma conservadora. O dinheiro ainda estava com a síndica. Deram queixa à polícia. A quantia roubada foi de quase R$ 3 200,00 (três mil e duzentos reais). Como fazer perante uma situação desta? Há um grande número de inadimplentes, e as despesas básicas como serão cobertas, e o pagamento dos empregados?
Resp.: Se o dinheiro do condomínio foi roubado mediante assalto à mão armada enquanto ainda se encontrava nas mãos da síndica, representante legal dos condôminos, e o fato aconteceu dentro do condomínio, sem dúvida que o prejuízo será de todos os condôminos. A síndica não poderá ser responsabilizada por ato de terceiro, violento, irrecusável. Não ficou claro, porém, qual foi a participação da conservadora na história. A empresa estava efetuando o pagamento do salário aos funcionário, junto com a síndica, ou foi por culpa dela que aconteceu o assalto? De qualquer forma, a solução para o problema será socorrer-se do fundo de reserva, se houver, ou realizar, com urgência, uma chamada de capital (rateio extra) para cobrir o débito do condomínio com seus funcionários. Se for possível comprovar que a síndica ou a conservadora agiram com culpa, concorrendo para que acontecesse o assalto, será possível acioná-las judicialmente visando à indenização do dano.
2) A síndica quer conservar os empregados, porém descobri que a conservadora não estava recolhendo INSS, FGTS e etc. dos empregados. E diz que não poderá cumprir tudo agora. Pergunto: Os empregados deverão entrar com reclamação trabalhista contra a conservadora? E se for feito um novo contrato direto com o condomínio, este não será co-responsável com a conservadora nos débitos trabalhistas? Por não ter fiscalizado.
Resp.: Independente do que conste no contrato, o condomínio já é co-responsável pelas contribuições sociais e pelo passivo trabalhista dos funcionários fornecidos pela conservadora. Nossa legislação e especialmente nosso justiça do trabalho não fazem qualquer distinção de responsabilidade em casos semelhantes, entendendo que há solidariedade passiva entre o contratante (condomínio) e a contratada (conservadora). Se esta não recolhe os impostos incidentes sobre a mão-de-obra prestada ou descumpre normas trabalhistas, o beneficiário dos serviços sofre todos os ônus como se tivesse contratado diretamente. Basta fazer uma rápida consulta na jurisprudência para confirmar isto. Logo, para prevenir problemas futuros, é conveniente rescindir o contrato com a conservadora e contratar funcionários diretamente, e ficar torcendo para que a conservadora venha a cumprir suas obrigações legais com as pessoas que trabalharam no condomínio, antes que quebre.
3) O condomínio é perto do mar, e foi construído sob pilotis, como se fosse um porão, vários condôminos fizeram quarto de despejo, sem autorização, e agora há sempre água vazando e está abalando a estrutura, já há rachaduras. Qual a medida a tomar numa situação desta?
Resp.: Será muito difícil consertar a situação sem o auxílio da Justiça. Antes, porém, realizar assembléia geral extraordinária, para que a maioria dê seu apoio às medidas judiciais que serão tomadas, pois haverá necessidade de contratar advogado e de pagar custas e honorários. Há fundamentos legais suficientes para embasar ação de desfazimento da obra, indenização etc. Havendo disposição para brigar com invasores das áreas comuns, tudo será apenas uma questão de tempo.
