Ao contrário do que acredita a sabedoria popular, o registro de imóveis não constitui garantia absoluta da propriedade, tendo valor relativo, pois admite prova em contrário. Quem não registra não é dono, também diz a inteligência popular. Por isso é sempre bom conhecer melhor a instituição, o que faremos nesta pequena recapitulação.
O que é o registro de imóveis? Algumas definições: a) Instituições legais incumbidas de anotar e publicar os atos de aquisição e transmissão da propriedade imóvel, assim como os ônus reais incidentes. b) Cartório ou ofício público a que se comete a atribuição de promover o registro da propriedade imobiliária, a fim de que se assegurem aos respectivos titulares os direitos de propriedade ou direitos reais, que sobre ela incidirem. c) Conjunto de registros e atos praticados por um funcionário público, que revelam a situação jurídica dos imóveis sob o ponto de vista dos direitos reais que o gravam. d) Índice de bens imóveis situados em determinada circunscrição territorial e seus proprietários.
Como se vê, o registro de imóveis tem, entre outras, as funções de coordenar os títulos de domínio; qualificar a natureza da propriedade plena, onerada ou resolúvel; assinalar ônus reais, vínculos e cláusulas; notificar protestos, arrestos, seqüestros; certificar a situação presente e passada dos bens registrados; em suma, resguardar e proteger o imóvel em favor daqueles que sobre ele têm direitos.
Em duas palavras, o registro de imóveis é o tutor da propriedade imóvel.
É o registro que determina a transmissão do domínio e estabelece a sua continuidade, filiando-o; que dá publicidade aos atos de oneração dos bens, arrestos, seqüestros, ações reipersecutórias e outros; que determina a extinção do ônus ou do direito real; que oferece a prova de existência do domínio dos direitos reais sobre imóveis, ressalvados os direitos de terceiros; que empresta aos atos praticados os atributos de instrumentos dotados de fé pública.
Todavia, muito embora a legislação brasileira tenha evoluído no sentido de dar o máximo de garantia para quem adquire um imóvel, através do registro, este não representa uma segurança total, a prova absoluta do domínio sobre o imóvel.
Sistema francês
O registro de imóveis não faz prova juris et de jure do domínio, mas apenas representa uma presunção juris tantum, que admite prova em contrário. Este caráter do nosso registro é uma conseqüência de vacilação filosófica de nossos legisladores, que, apesar de pretenderem adotar um padrão calcado no "sistema germânico", onde o registro faz prova absoluta da propriedade, basearam-se nos princípios do "sistema francês".
De um lado, o Código Civil condiciona a transferência do domínio á transcrição (art. 533), mas, de outro, diz que presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscrever, ou transcrever, afastando-se assim do rigorismo imposto pela legislação germânica. A força do registro como ato de transferência da propriedade é ponto em comum do nosso sistema com o germânico, cessando aí, como se vê, outras semelhanças.
Havendo conflito entre dois registros, qual o que prevalecerá, se existe apenas uma presunção de que o direito real pertence à pessoa em cujo nome foi registrado? Pode ocorrer que um registro seja feito antes e outro depois e que um seja baseado em título válido e outro não. Pode ocorrer, e tem ocorrido, que um imóvel seja vendido duas vezes. Havendo o conflito de registros, prevalece, em primeiro lugar, o que for baseado em título válido. Depois o que foi efetuado em primeiro lugar. Ninguém pode tornar-se proprietário por força exclusiva do registro, independentemente de título válido.
O meio adequado para provar a invalidade de um registro é a ação anulatória, efetuando-se o cancelamento do registro somente por sentença judicial. O cancelamento pode também ser requerido por meio de reconvenção, em ação anulatória, se o réu provar que o seu registro é baseado em título válido, ou que foi efetuado em primeiro lugar.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
