Kênio de Souza Pereira, diretor da Caixa Imobiliária e advogado especializado em Direito Imobiliário, em Minas Gerais, escreve comentário no Boletim do Direito Imobiliário, sobre a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que confirma a penhora de imóvel único de condômino inadimplente com suas taxas. Já opinamos a respeito e transcrevemos na íntegra a decisão do STJ.
Os argumentos do advogado mineiro merecem ser transcritos, pois de grande interesse de todos os síndicos e condomínios. Diz ele (excertos):
“A decisão do STJ veio a tranqüilizar o setor imobiliário, as administradoras de condomínios e os milhares de síndicos, porque caso a lei protegesse o condômino inadimplente, acarretaria um estímulo aos demais a não pagarem as despesas essenciais à preservação do condomínio coletivo. O objetivo principal da Lei é a proteção do patrimônio, e manutenção do recebimento de taxa de condomínio é essencial para evitar o seu perecimento.”
“Essa decisão vem em boa hora, pois conforme pesquisa elaborada pela Caixa Imobiliária, as ações motivadas pela inadimplência no Fórum de Belo Horizonte, aumentaram 369,1% nos últimos cinco anos (1992 a 1996), estando incluídas neste estudo as cobranças judiciais de taxas condominiais.”
Pequenas Causas
“O maior problema do não pagamento da taxa condominial deve-se ao fato do seu valor mensal, via de regra, ser pequeno, o que torna a cobrança judicial inviável, pois a propositura de uma ação judicial é cara se a compararmos ao valor de uma taxa mensal de condomínio. Isto tem colocado os condomínios em dificuldades, pois os condôminos e/ou inquilinos pontuais e cumpridores de suas obrigações, passam a pagar a quota-parte do inadimplente, o qual passa a usar todos os serviços do prédio (porteiros, água, luz comum, seguro, elevadores, área de lazer etc.), sem contribuir com a sua quota-parte, ferindo assim o art. 12 da Lei 4.591/64(…)”
“Para viabilizar a cobrança, grande parte dos síndicos são obrigados a deixar acumular vários meses de atraso, para compensar a contratação do advogado, que proporá a ação para cobrar o débito corrigido, acrescido de multa de até 20% e juros de 1% ao mês.”
“(…) a lei estipula ser o síndico obrigado a cobrar as dívidas atrasadas. Caso ele não queira passar por esse desgaste, poderá solicitar que a administradora/conservadora faça a cobrança. Se o síndico não tiver êxito na cobrança amigável, é importante que ele não deixe o débito aumentar, pois a dívida poderá ultrapassar valores astronômicos, inviabilizando assim o pagamento amigável.”
Bom inquilino
No entender do advogado mineiro, é mais fácil cobrar a taxa de condomínio do inquilino do que do proprietário. Veja os seus argumentos.
“Muitos síndicos desconhecem que cobrar o condomínio do inquilino é mais fácil que cobrá-lo do imóvel ocupado pelo condômino-proprietário. A lei estabelece que no caso de inadimplência, o condomínio deve sempre acionar o proprietário/condômino e nunca o inquilino.”
“Ocorre que, se o inquilino atrasa um dia, o aluguel ou demais encargos, como o condomínio, o proprietário poderá requerer o despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança.”
“O art. 23, da lei do Inquilinato, estabelece que é obrigação do inquilino pagar pontualmente o aluguel e o condomínio e que o proprietário poderá recusar o pagamento do aluguel, caso o inquilino não apresente a quitação dos encargos (IPTU), luz, condomínio etc.), conforme o art. 25. “
“É lógico que nenhum inquilino quer ser despejado pela falta de pagamento do condomínio. Então basta os síndicos orientarem a imobiliária ou o condômino/locador que exija o pagamento do aluguel juntamente com a dívida do condomínio.”
“Caso o inquilino não pague tudo junto, o proprietário/locador poderá requerer o despejo do inquilino, pois o valor do aluguel e encargos em atraso, por agregarem um valor maior, compensam a propositura da ação de despejo por falta de pagamento. Desta forma o síndico receberá do condômino/locador o condomínio e o locador/condômino sub-rogado no crédito, cobrará judicialmente do inquilino o aluguel, o condomínio e demais encargos acrescidos das multas.”
“Assim, o condômino evita ser cobrado judicialmente pelo condomínio e manterá seu crédito intacto na praça, pois qualquer pessoa que sobre a ação de cobrança tem seu crédito abalado, já que a ação constará em qualquer cadastro que for realizado para fazer empréstimos, abrir conta bancária e em outros negócios.”
Com nossos agradecimentos ao ilustre diretor da Caixa Imobiliária pela transcrição quase integral de seus comentários, em razão de sua importância ao leitor da coluna.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
