A quem pertence a porta que separa o apartamento do corredor do prédio? Ao proprietário da unidade ou ao condomínio? Sendo do condômino, pode ele substituir a porta por outra de sua escolha?
A questão é singela, mas já deu motivo para muita discussão. Para bem se analisar a controvérsia é preciso, antes de tudo, verificar quais são as partes comuns e as privativas do condomínio.
De modo geral, em um condomínio regido pela Lei 4.591/94, tem-se como regra básica que tudo que não é área privativa é de propriedade comum. Na propriedade comum incluem-se as ditas áreas comuns (entrada, corredores, elevadores, salão de festas etc.), mas também partes comuns, como o telhado do prédio, as fachadas, a meação das paredes divisórias das áreas comuns com as unidades privativas e assim por diante.
Tudo o que está dentro da unidade constitui área privativa, aí incluindo-se as paredes e portas internas. As portas externas do prédio e todas as localizadas nas áreas comuns são propriedade de todos. E as portas divisórias? Não seriam, pela mesma lógica, partes comuns até a metade de sua espessura? Pertencem, portanto, simultaneamente ao proprietário da unidade(face interna) e ao condomínio (face voltada para o corredor ou hall). Existe um condomínio convencional de vizinhos entre o condômino e seus consortes, com relação a essa porta.
Aplica-se ao caso, por analogia, o disposto no Código Civil em questão de vizinhança, valendo citar um de seus preceitos: "O condômino de parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro consorte das obras que ali intencione fazer." (art. 581).
Em termos práticos, cabe ao proprietário decidir o que fazer com sua porta do ponto de vista interno e ao condomínio do ponto de vista externo. Não poderá o condômino trocar a porta, como se sua exclusivamente fosse, por outra que não seja a do padrão adotado pelo prédio, especialmente se outras houver no mesmo andar, o que poderia quebrar a harmonia arquitetônica e estética das partes comuns.
Internamente, o condômino pode forrar sua porta de prata e ouro, se quiser. Do lado de fora (infelizmente, para muitos de padrão econômico mais elevado), a porta terá que manter a mesma pobreza franciscana (se for o caso) das demais divisórias de seus pares.
De outro lado, não vemos quebra de estética, se todos os proprietários de um mesmo andar se propuserem a trocar suas portas por outras, idênticas, de melhor aparência. Não haverá desvalorização das partes comuns nem qualquer prejuízo aos demais condôminos, ou motivo para que se oponham à melhoria.
Com relação às ferragens, o princípio é o mesmo. O condômino não poderá substituir as suas, colocando outras que entrem em choque com as fechaduras das outras portas do prédio. Nas áreas comum, concorde-se ou não, prevalece o gosto da maioria, determinado na época da construção do edifício ou fixado por decisão em assembléia geral dos condôminos.
A prudência recomenda, sempre, que qualquer modificação (mesmo uma simples pintura ou lixamento da porta) seja feita de comum acordo entre as partes, pois são sempre muito sensíveis as relações entre condôminos e síndico, em especial quando envolve direito de propriedade tão intimamente entrelaçado.
