São de várias espécies as restrições legais de vizinhança ao direito de construir, mas todas podem ser reduzidas, praticamente a uma só hipótese: o mau uso da propriedade ou o seu uso fora dos padrões de normalidade.
Quem constrói faz valer seu direito de usar o terreno, e uma vez completada a construção, dela usufrui por si ou por terceiros, podendo dela dispor livremente.
Uma primeira regra que atinge a construção é a que trata do mau uso da propriedade vizinha (Cód. Civil, art. 554), que diz: “O proprietário, ou inquilino de um prédio, tem o direito de impedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que o habitam.” Neste sentido, a construção não pode ser efetuada se, quando concluída, vier a prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos moradores vizinhos. Enquanto estiverem em andamento as obras, naturalmente que se terá de ser benevolente com os transtornos ocasionais que poderão ser causados, como o barulho, a poeira e outros.
Desde que a construtora tome as precauções necessárias para proteger os vizinhos e transeuntes contra a queda de madeiramento, caliça, resíduos e outros prejuízos que possam advir da construção, devem os vizinhos arcar com os incômodos necessários, desde que toleráveis. Todos esses são, naturalmente, critérios subjetivos, de difícil aferição, só possíveis de julgamento segundo a análise minuciosa das circunstâncias e variantes de cada caso.
Algumas restrições mais objetivas são previstas nos arts. 573 e seguintes do Código civil. A primeira delas diz respeito ao limite entre prédios: a construção não pode invadir a área do terreno confinante, sob pena de embargo, nem sobre ele deitar goteiras. Também é defeso abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Outra regra objetiva determina que o proprietário deve edificar de maneira que o beiral do seu telhado não despeje sobre o prédio vizinho (prédio, neste caso, no sentido amplo, de terreno, com ou sem construção), deixando entre este e o beiral um intervalo de dez centímetro pelo menos.
Nível freático
Nos prédios rústicos, não se poderá, sem licença do vizinho, fazer novas construções, ou acréscimos às existentes, a menos de metro e meio do limite comum. A restrição é maior do que nos imóveis urbanos, pois é vedado fazer qualquer construção a menos de metro e meio e não apenas abrir janela ou fazer eirado, terraço ou varanda.
Algumas disposições têm aplicação limitada hoje, em que predominam os edifícios isolados. Dizem respeito à edificação adstrita a alinhamento, nas cidades, vilas e povoados. O Código Civil regula minuciosamente sobre o uso da parede divisória do prédio contíguo, seu travejamento, o condomínio de parede-meia.
Outra norma diz respeito à ameaça pela construção de chaminés, fogões ou fornos, caso em que cabe ao prejudicado embargar a obra e exigir caução contra os prejuízos possíveis (art. 582). Proíbe igualmente a construção capaz de poluir, ou inutilizar para o uso ordinário a água de poço ou fonte alheia, a elas preexistentes (art. 584).
A valorização dos terrenos nas cidades e a tecnologia da construção têm-se encaminhado no sentido de se fazer cada vez mais profundas escavações na base dos edifícios, para aproveitamento do espaço com galerias ou garagens, alguns com diversos pavimentos. Tem havido uma queda do nível do lençol d’água, com prejuízos não só aos poços, como à segurança dos edifícios vizinhos, pois a diminuição do nível freático afeta a base das edificações.
A inobservância das regras estabelecidas pelo Código Civil resulta para o proprietário ou construtor na sanção de demolir as construções feitas, além de indenizar por perdas e danos, respondendo os dois solidariamente.
PS. Entraremos em férias por algumas semanas. Retornaremos em agosto, se Deus quiser.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
