Alguém sabe onde está a melhor convenção de condomínio do Brasil? Por acaso existe um texto de convenção que seja quase perfeito?
O sonho de uma convenção ideal é isso mesmo, um sonho. Assim como não existe uma constituição sem mácula, também não existe uma carta que atenda a todos os interesses e peculiaridades de um condomínio.
Por essa razão, no Guia do Condomínio IOB, deixamos de transcrever o melhor modelo do tipo, com receio de que seus defeitos fossem copiados e ampliados a medida que seu conteúdo fosse incorporado a outros edifícios, com contexto diferenciado.
Existe, sim, um roteiro para a elaboração de uma convenção. Está na própria Lei do Condomínio (art. 9o, § 3o), que diz o seguinte:
"Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
a)a discriminação das partes de propriedade exclusive, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b)o destino das diferentes partes;
c)o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d)encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos, para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e)o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;
f)a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
g)o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
h)o quorum para os diversos tipos de votações;
i)a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
j)a forma e o quorum para as alterações de convenção;
k)a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção."
A transcrição é longa, mas observe que a principal ressalva está na abertura do parágrafo, onde o legislador faz menção a "outras normas aprovadas pelos interessados". Grande é, pois, o poder de autolegislação dos condôminos. Normas de disciplina do uso da propriedade, de conduta, de repartição dos ônus, de organização administrativa etc. podem ser inseridas na convenção, valendo como lei entre todos, desde que não se arremetam contra o direito positivo vigente no país. É uma prerrogativa especial e quase exclusiva, vez que restrita aos legisladores e a poucos fazedores de preceitos coercitivos.
Há convenções que se baseiam totalmente na Lei do Condomínio, praticamente repetindo "ipsis litteris" os seus enunciados, sem qualquer iniciativa de adaptar a norma legal à realidade fática do patrimônio onde os condôminos irão habitar e viver e conviver com outras pessoas. Com coragem, é possível criar e propor novas soluções, para construir um tecido social e jurídico autêntico sobre a estrutura de cimento armado do edifício.
Nesse sentido, é preciso que as construtoras e incorporadoras, maiores responsáveis pela elaboração de minutas, a teor de exigência da própria lei (art. 32, j), dediquem maior atenção à futura constituição do condomínio. Não devem copiar simplesmente os dizeres do último edifício construído, preocupando-se apenas com a nova descrição das partes construtivas. Devem, dentre outras, mediante pesquisa prévia, analisar o perfil da clientela que comprará as unidades autônomas do novo empreendimento e, na medida do possível, fazer uma minuta que reflita a cultura, as necessidades e a mentalidade dos novos condôminos.
Só assim melhorará a qualidade de nossas convenções.
